🎯 용도 시뮬레이터 (건축사 검토용 · 베타)

1. 4가지 적자 원인 — 왜 이 4개인가

상단 카드의 토지비·공사비·분양가·금융비는 사전 사업성 검토 단계에서 진단된 분양형 다가구 가정 하의 구조적 손실 요인입니다. 이는 "분양으로만 회수한다"는 전제에서 도출된 결과이며, 운영형으로 전환하면 인과 사슬 자체가 달라질 수 있습니다. 따라서 본 표는 분양 모델의 적자를 운영 모델로 어떻게 우회·완화할 수 있는지를 가설로 검증하는 도구입니다.

2. "흑자 전환"이라는 단어를 조심스럽게 읽어주세요

숫자는 5년 누적 NOI + 매각 시점 추정값입니다. Cap rate 5% · COGS 32% · 1년차 램프업 55%처럼 시장 평균을 가정한 값이며, 가정이 흔들리면 결과도 흔들립니다.
본 표는 "이 컨셉이라면 흑자가 보장된다"가 아닙니다. "이 컨셉으로 접근한다면, 이러한 우위 가능성이 있다"는 가설로 읽어주시기를 부탁드립니다.

3. 옥상 다이닝이 1위로 나오는 이유 (가설)

• 분양가 한계(32.7만/평)를 자가운영 객단가로 우회할 수 있을 것으로 보입니다.
• 옥상이 만드는 뷰·계절감·이벤트성이 객단가 프리미엄을 정당화할 가능성이 있습니다.
• 운영 안정 시 Cap rate 4.5% 가정 하에서 매각 가치가 토지비를 상당부분 회수할 여지가 있습니다.

※ 다만 인근 동선·층간 동의·일조·소음·소방 등 인허가 여건에 따라 옥상 영업의 실질 가능 여부가 갈립니다. 이 부분은 DARI 본 시스템(용도변경·지구단위계획 조회)으로 확정해야 합니다.

4. 일부 컨셉이 적자에 머무는 이유 (가설)

공사비 평당 8만원이라는 고정비를 운영 매출만으로 풀어내기 어려운 모델일수록 적자 폭은 줄여도 흑자 전환은 어려울 수 있습니다. 예: 무인 스튜디오·갤러리 카페는 인건비는 절감되지만 객단가 상한이 낮아, 토지비 회수까지는 매각 의존도가 높아질 가능성이 있습니다. "적자 폭 축소"는 가치가 있지만, "흑자 전환"과는 다른 결론입니다.

5. 본 분석의 한계 (반드시 함께 읽어주세요)

• 운영 변동성 ±20% — 실제 상권 데이터(소진공·생활인구) 미반영 단계
• 인허가·소방·주차·정화조 등 법규 리스크 미반영 (DARI 본 시스템 영역)
• 공사비 단가는 사전 검토안 차용값 — 실시 단계에서 시공사 견적으로 재산정 필요
• 매각가는 Cap rate 가정에 매우 민감 — 금리·시장 사이클에 따라 ±30% 변동 가능
• 1년차 램프업 55%는 일반 가정 — 컨셉별 마케팅·운영자 역량에 따라 달라질 수 있음

6. 그래서 다음 단계 (제안)

1. 실측 검증 — 1위 컨셉(예: 옥상 다이닝)의 인근 운영 사례 3건 이상 객단가·회전율 실측
2. 법규 확정 — DARI 용도변경/지구단위계획 조회로 옥상 영업·근생 변경 가능 여부 확인
3. 비용 재산정 — 시공사 견적으로 평당 공사비 검증, 운영자 후보 컨택으로 인건비·임대 시뮬
4. 금융 시나리오 — 분양 일부 + 운영 일부 하이브리드 구조도 검토 (브릿지 회수 가속)
5. 의사결정 — 위 4단계가 완료되어야 컨셉을 "결정"할 수 있습니다. 본 표는 그 전 단계 탐색 도구입니다.